相続した実家、どうする？「管理する・貸す・売る・解体する」を比べる

親の家を相続すると、「住む予定はないけれど、すぐには決められない」という人が少なくありません。選べる道は大きく4つです。管理する（そのまま持つ）・貸す・売る・解体する。

どれが正しいかは家族によって違います。ただ、期限のある決まりがあるので、それだけは先に押さえておくと、あとで慌てずに済みます。

4つの選び方を比べる

先に確かめたい「期限のある決まり」

相続登記は3年以内（義務）

法務省は、相続登記の義務化について次のように案内しています。

「不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要があります。」

義務化は2024年4月1日に始まりました。それより前に相続を知った不動産も対象で、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。管理・貸す・売る・解体のどれを選ぶとしても、まず必要になる手続きです。

売るなら：相続した空き家の3,000万円控除

国税庁によると、相続した空き家を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に売り、一定の要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• 相続の直前に、亡くなった人のほかに住んでいた人がいなかったこと
• 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った代金が1億円以下であること
• 相続してから売るまで、事業・貸付・住まいに使っていないこと

令和6年（2024年）1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は、控除は2,000万円までになります。貸すとこの特例が使えなくなることがあるので、貸すか売るか迷っているときは、先に税理士や税務署に確かめてください。

管理しないと：固定資産税の軽減が外れることがある

住んでいる家の土地は、固定資産税が軽くなる特例があります（土地の評価額の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1）。ところが地方税法は、空家等対策の推進に関する特別措置法で勧告を受けた「管理不全空家等」や「特定空家等」の土地を、この特例の対象から外しています（地方税法第349条の3の2）。

つまり、管理をせずに市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税が上がることがあります。「管理不全空家」は、2023年12月13日に施行された法改正で新しくできたものです。

決めるまでの順番

1. 相続登記の期限を確かめる（相続を知った日から3年以内）
2. 家の状態を見る（雨漏り・傷み・草木。遠いなら管理を頼むことも考える）
3. 売るときの特例の期限を確かめる（相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）
4. 家族で話し合う：住む・貸す・売る・解体、それぞれのお金と手間を、この記事の表で比べる
5. 決まるまでの間は、管理をして「管理不全空家」にしない

よく聞かれること

相続登記はいつまでにすればいいですか？

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続を知った不動産は、2027年3月31日までに登記する必要があります。

相続した実家を売ると、税金はかかりますか？

売って利益が出ると譲渡所得の税金がかかります。ただし、相続した空き家を条件を満たして2027年12月31日までに売ると、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円）まで控除できる特例があります。

空き家をそのままにしておくと、何が困りますか？

管理をしないまま市区町村から「管理不全空家等」として勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れ、税金が上がることがあります。

出典

• 相続登記の申請義務化に関するQ&A（法務省）
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
• 地方税法 第349条の3の2（e-Gov 法令検索）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について（国土交通省）